来源：成都商报第26版
房客跑了留下一堆物品让不少房东犯难，到底该怎么办？律师详解各种可行性办法
年10月15日成都商报电子版
律师看法
律师认为，房客不辞而别可能出于多种原因。如果是一些不太值钱的物品，比如锅碗瓢盆之类的，可以视为房客自行抛弃。而且，房客用举证证明房间内有何种物品，不能证明的，房东无需赔偿。
对于其他物品，特别是一些具有较高价值的东西，刘敏律师认为，只有双方有事先的“特别约定”，最好在条款上另行签字，房东才可以进行“任意处置”。
租客不辞而别，留在房内的一堆货物让刘先生犯难了：转移走？但律师说这样容易惹纠纷；找来公证处？但公证处表示爱莫能助；向法院起诉租客？租客下落不明……
近日，成都商报记者走访调查发现，很多市民都有类似的烦恼。成都商报记者通过采访律师、公证员等相关权威人士，梳理出各种行之有效的处置办法供读者参考。
案例1
找居委会见证？
普通证人证言，证据效率低
市民王先生经营出租房屋生意,今年初，一个租客连续2个多月未交房租，王先生过去一看，傻了眼：租客已经跑了。王先生十分着急，为了避免房租损失继续扩大，他打算自行打开出租房的门，将房客东西清理一下，重新出租出去。但是仔细一想，王先生又担心，哪天房客回来说贵重东西丢了，不是给自己找麻烦？他决定不擅自清理房客的东西，而是先请第三者到场见证。他请了社区民警、居委会工作人员，还有几位邻居。好在房间内东西不多，清理后在场的人都在物品清单上签了字。
这种做法是否可行？对此，泰和泰律师事务所刘敏表示，如果租赁合同没有事先约定房东有权对留置物进行处置，房东擅自清理已涉嫌侵权；如此见证，只是普通的证人证言，如果租客提出异议，比如说某一贵重东西丢了，又能提供相应证据，一旦发生纠纷，法院则可能作出不利于房东的认定。此外，上述见证人员很难确定租赁合同的真实性，也有可能给自己带来风险。
案例2
撬门清理货物？
遗留货物不明，容易惹纠纷
市民刘先生有一套商铺，两年前出租给一火锅店经营，约定两年期限，到期优先续租。快到期的时候，刘先生跟承租人失去了联系，他去商铺一看，发现大门紧锁，但透过门玻璃观察，里面还堆放着一些货物。
由于联系不上承租人，刘先生心想把门撬开算了。但他又多了个心眼，觉得自己不知道里面货物的价值，怕将来被承租人赖上，便咨询律师，询问直接撬锁把承租人的东西转移走行不行。律师告诉他，这样不但会因里面承租人的财产不明带来纠纷隐患，也容易侵犯当事人隐私。律师建议，可询问公证处是否能进行保全证据和财产清点。
但对于刘先生的公证申请，公证处表示爱莫能助，理由是公证处也不能未经过承租人的同意或授权，就采取撬门破锁等激烈方式进入出租屋进行保全证据。另外，就算公证处办理了相关公证，也有可能侵犯到承租人的权利，引起纠纷。
公证处告知刘先生，他们可以在签订租赁合同时就设定相应条款：规定如果到期承租人不续租并且联系不上或者承租人不积极配合出租人收回出租房屋的，出租人有权自己将出租屋上的门锁打开，并对房屋内的财产进行清点和转移封存，全程活动由公证处进行保全证据。
案例3
找公证处见证？
公证处表示爱莫能助
日前，市民张先生向成都市律政公证处咨询，称其将位于青羊区的一处房屋租赁给王某，用于经营饭店，租期3年。合同签订后，王某仅交纳了两年房租，此后一直未支付租金。这期间，张先生多次催收租金，王某总借口拖延。直到几天前，张先生发现王某经营的饭店大门紧锁，再次和王某联系时发现对方电话已是空号。
对此，律政公证处业务一部公证员孙怡表示，除了合同中应事先约定处置方式，而且该公证处仅对已经公证过的租赁合同，提供保全公证。“如果不是事先公证的租赁合同，很难保证它的真实性，贸然清理租客的物品很可能引发风险。”孙怡称，由于双方签订的租赁合同未办理公证，而且公证员无法与承租人联系，无法核实提交的《租赁合同》的真伪，以及承租人是否有拖欠租金的违约事实，故无法办理出租方单方收回房屋保全证据公证。
此外，租赁合同只要事先经过公证即可，而不必一定是在申请保全的公证处办理的。
然而，对于合同是否必须事先公证，成都商报记者经咨询得知，不同的公证处要求不尽相同。日前，蜀都公证处在办理类似一起案例时，在确定未经公证的租赁合同具有真实性后，在房东、其住所地的街道办事处工作人员、聘请的拍照人员、摄像人员在场的情况下，公证员依法监督了他们现场清理出租房的全过程，将出租房内的物品现状，通过公证证明的方式加以固定，最终形成了公证书。成都公证处也表示，租赁合同无需事先公证。
房客跑了，这些办法可行吗？
1
撬门
在采访中，很多房东虽然觉得处置遗留物是件头疼事，但同时认为，既然房客“不辞而别”，就可以视为合同解除，遗留的东西也应该视为房客自愿抛弃了，房东可以任意处置。对此，刘敏律师认为，房客不辞而别可能出于多种原因。如果是一些不太值钱的物品，比如锅碗瓢盆之类的，可以视为房客自行抛弃。而且，房客用举证证明房间内有何种物品，不能证明的，房东无需赔偿。对于其他物品，特别是一些具有较高价值的东西，刘敏律师认为，只有双方有事先的“特别约定”，最好在条款上另行签字，房东才可以进行“任意处置”。
然而，北京市振邦律师事务所王树德律师有不同看法。他认为，“无偿处理”的约定，到底是否具有法律约束力，需要分情况，如果是价值较低的物品，如桌椅板凳之类，“无偿处理”的条款较为公平合同；如果是重大财产，该约定显然不能轻易地约束合同双方，法院处理此类问题应公平公正的进行评判。
2
报警
在采访中多位房东表示，他们会选择在第一时间报警，这样省时又省钱。
对此，刘敏律师表示，因为仅涉及民事纠纷，一般情况下报警后公安也不会受理，除非有证据证明对方涉嫌诈骗。
3
居委会
见证清点
正如前述，一是擅自清理遗留物涉嫌侵权；二是该种见证其证据效力较低，一旦到法庭上，对方提出合理理由并举证，会面临败诉风险。
4
公证
必须具备以下前提条件：在租赁合同中，明确约定房东对遗留物可以清单、搬离；租赁合同事先经过公证（部分公证处有此要求）；同时还得支付一笔数额不小的公证费。
此后，房东应将遗留物品妥善保管，并通知留存物品的地点和清单。因为，租客仍然享有对其物品财产的所有权，房东不能以商户欠租等为由而随意侵犯商户财产的所有权，以免造成不必要的法律纠纷。
5
起诉
刘敏律师表示，如果无法公证，出租人只能通过去法院打官司解决问题，这样牵扯了时间精力，又增加了诉讼费成本。
由于无法联系租客，从法院受理、到公告传票（60天）、审理判决、公告送达（60天），加上上诉期，如此下来至少需要半年。而且，如果没有事先约定房东可以处置遗留物，法院也只会判决令房客限期搬离，不能彻底解决问题。
那么，房东到底该怎么办？
签合同时
最好对违约作出规定并进行公证
对于以上办法，刘敏律师建议，最好的办法是在签订租赁合同时，对违约或合同届满后房东单方可以处置作出详细约定，并经公证处公证合同。如此对房客也有好处，能防范房东的擅自提价。
成都商报记者孙兆云
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